「築古マンションの『出口』準備

　リノベや敷地売却も選択肢」

　続けます。

　「修繕支援のスマート修繕（東京・港）が建て替え後の想定価格や容積率緩和の可能性も勘案して試算すると、人気エリアの関東や関西の物件でさえ所有者1人2000万円を負担しても99%程度は建て替えができない。地方ではさらに多額の負担が必要とみられる」　　
　1人2000万円！

　「好条件がそろわない限り、法改正後も建て替えは難しい」
　「総務省『家計調査（2人以上世帯）』で1世帯の貯蓄は24年に1984万円。マンション建て替えには、工事中の仮住まいの家賃や引っ越し代などもかかり、所有者全員が2000万円以上を捻出できる例は多くないとみられる」　
　2000万円以上かあ。俺の老後をどうしてくれる！！怒っても仕方ありません。
　少し、目先を変えます。

　「法改正では建て替え以外の『出口』のルールも整備された。築古となり、危険な状態になった時、最終的にマンションをどう処理するかという考え方だ。例えば、既存の主要な躯体（くたい）は維持して必要な補強などを加えつつ、全体を更新工事する『1棟リノベーション』、建物を解体した上での敷地売却、建物・敷地の一括売却などが、新しい建て替えルールと原則、同様の割合で決議できる」　　
　「1棟リノベーション」今ひとつ、ピンときません。

　「建て替え以外にも、マンションが建物としての耐用年数を終える時期の選択肢が明示されたことは大きな一歩だ」
　「資金問題はやはりついて回る」
　「1棟リノベーションは工事費自体は建て替えの6～7割程度で実施できる可能性があるが、新規床の外部販売は通常想定しないので、やはり既存所有者の費用負担は重い」　　
　建て替えの6～7割といっても、金額は1500万円以上。

　「一方、売却を選ぶと通常、区分所有者の多くは対価を受け取り、別の住まいを探す形になる」
　「今回の法改正で建物を残したまま敷地売却も進めやすくなるが、解体費も高騰しており、そのコストが購入価格から差し引かれ、所有者の手元に残るお金は減りかねない」
　「区分所有者の年代や居住地域にもよるが、売却金額が低すぎると緩和後の条件でも決議が難しくなりそうだ」　　
　そりゃ、そうだ。　　
　お金を貰っても、次の住まいをどうするか。今と同じくらいの住み心地は確保できるのか。私も、さらに歳を取って引っ越すのは嫌だなあ。

　「前出の高島平ハイツはこの点にも着眼した。篠原理事長は『1棟リノベができるなら積み立ててきた解体費は工事費へ回す。敷地売却なら解体費は自ら賄えるので、売却額は有利になる』と話す。逆に、もし建て替えが実現するなら『積み立てた解体費用を建て替え工事中の仮住まい確保の資金として分配することも可能だ』。万一、大災害があったときは解体費は復旧に活用するという。」
　
　先進的な取り組みです。　　
　これは注目に値いしそう。　　
　マンション理事会の理事長の時、ベランダからの景色が気にいっている。この風景を見ながら死にたい、と言ったら失笑を買いました。本気で話したのですが。　　
　部屋の大きさや機能だけではなく、見続けたものをずっと見ていたい、という欲求もあるのですよ。